Hotel ohne Aussicht

Das Verwaltungsgericht lässt in Neustift den Bau von rund 30 Wohnungen stoppen. Die zentrale Frage lautet: Hat die Gemeinde Vahrn den Raumordnungsvertrag zum Vorteil des privaten Bauunternehmens gestaltet?

Ruhig liegt sie da, die Baustelle, auf der bis vor einigen Tagen noch intensiv gehämmert, gesägt und betoniert wurde. Zwei Stockwerke des mächtigen Untergeschosses ragen bereits aus der Baugrube, man sieht Gerüste, Bauteile, Eisenstangen.
Nun stehen die beiden Kräne still, nur ein Plakat des Bauunternehmens Oberegger knattert im Wind. Darauf sind rund zwei Dutzend Bauarbeiter zu sehen, darüber der Slogan: „­Bauen ist unser Leben“.
Das Bozner Verwaltungsgericht versetzte dieses Leben am 10. Juli bis zur Verhandlung am 12. September ins künstliche Koma. Begründung: Es sei eine „außergewöhnliche Gefahr in Verzug“ – denn ansonsten könnte bis dahin „durch einen zügigen Baufortschritt der Großteil des Rohbaus bereits fertiggestellt“ sein.
Das wäre sehr zum Leidwesen von Martin Huber. Der Chef des Traditionshotels Pacher in Neustift fürchtet um den Ausblick auf die umliegenden Wiesen und besonders auf das Kloster Neustift. Würde das „derart monströse Bauwerk“ errichtet, wären sein Restaurant und seine Gästezimmer ohne Aussicht.
Daher setzte Huber den renommierten Bozner Anwalt und Raumordnungsexperten Hartmann Reichhalter auf den Fall an. Gegenüber ff sagt Martin Huber, er möchte keine Schlammschlacht anzetteln. Weder gegen den Bauunternehmer Walter Oberegger, der selbst aus Neustift stammt, noch gegen die Gemeinde Vahrn und Bürgermeister Andreas Schatzer.
Was er aber möchte, sagt Martin Huber, sei eine „angemessene Größe“ des Wohnbaus vor seinem Hotel. So wie derzeit gebaut wird, werde diese Größe bei Weitem überschritten.
Hartmann Reichhalter ackerte die dem Bau zugrunde liegenden Verträge und Genehmigungen durch. Und wurde – im Sinne seines Mandanten – fündig. In seinem Rekurs beim Verwaltungsgericht führt er 15 Gründe an, warum das Bauwerk nicht rechtens sei. Die Gründe scheinen die Richter überzeugt zu haben. Denn es kommt eher selten vor, dass sie eine Großbaustelle für zwei Monate stoppen.
Die zentrale Frage, die Anwalt Reichhalter im Rekurs aufwirft, ist nicht der eingeschränkte Ausblick vom Hotel auf das Kloster Neustift. Die zentrale Frage lautet: Hat die Gemeinde Vahrn den Raumordnungsvertrag, der dem Bau zugrunde liegt, zum Vorteil des privaten Bauunternehmens gestaltet?

Bürgermeister Andreas Schatzer stellt dies in Abrede. Er ist sogar vom Gegenteil überzeugt: Nicht die Baufirma Oberegger steige besser aus, sondern die Gemeinde.
Schatzer sagt, die Gemeinde erhalte günstige und gute Gegenleistungen für das Baurecht Obereggers in Neustift. Der darf dort, in der Wohnbauerweiterungszone „Vonklausner“, 13.000 Kubikmeter verbauen: 6.000 unter und 7.000 über der Erde. Damit sind gut 30 Wohnungen möglich.
Der Wert dieses Baurechts, das Walter und seine Söhne Thomas und Klaus Oberegger von der Gemeinde erhalten, wird im Raumordnungsvertrag mit 1.319.000 Euro beziffert.
Derselbe Raumordnungsvertrag sieht für die Gemeinde folgende Gegenleistungen vor: Sie erhält von Oberegger

• zwei Grundstücke im Ausmaß von 2.260 Quadratmetern im Dorfzentrum von Vahrn. Hier sollen Wohnungen für Senioren errichtet werden;
• 100 Quadratmeter des Grundstücks in Neustift, auf dem Oberegger das Wohnbauprojekt verwirklichen möchte. Ihm verbleiben dafür 2.570 Quadratmeter;
• 33 unterirdische Parkplätze ebenfalls dort. Sie werden von der Gemeinde benötigt, da sich daneben Gemeinschaftshaus, Feuerwehrhalle, Schule und Kindergarten befinden;
• die Zusicherung, dass Oberegger ein Baurecht in Neustift-Unterdorf (600 Kubikmeter) nicht ausübt.

Der Wert dieser Leistungen, die die Gemeinde von den Bauunternehmern Oberegger erhält, wird im Raumordnungsvertrag mit 1.320.000 Euro beziffert.
Der Raumordnungsvertrag scheint also auf den ersten Blick vorteilhaft für die Gemeinde zu sein. Bei einer genaueren Analyse des Vertrages kommen aber Zweifel an diesem Vorteil auf.
Da ist erstens einmal die Mehrwertsteuer, die im Raumordnungsvertrag als Leistung zugunsten der Gemeinde angeführt wird. Normalerweise ist die Mehrwertsteuer eine Steuerlast, die der Endverbraucher an den Fiskus abliefern muss.
In den von der Landesregierung vorgegebenen Richtlinien ist jedenfalls nicht von der Einrechnung der Mehrwertsteuer als Leistung die Rede. Sie sehen hingegen vor, dass allein der Verkehrswert einer Liegenschaft die Grundlage für die Leistung seitens eines Privaten zugunsten einer Gemeinde sein müsse.
Nichtsdestotrotz werden im gegenständlichen Vertrag rund 145.000 Euro an Mehrwertsteuer als Leistung Obereggers an die Gemeinde verrechnet.
Bürgermeister Schatzer hingegen sagt, dass die Einbeziehung der Mehrwertsteuer „im Rahmen einer Gesamtbewertung durchaus zulässig“ sei. Auch Manfred Schullian, Anwalt der Baufirma, sieht das so. „Das sind Kosten, die von der Baufirma übernommen werden“, sagt der renommierte Raumordnungsexperte.
Zweitens werden im Raumordnungsvertrag rund 600 Kubikmeter Baumasse als Leistung angeführt, die sich ­Walter ­Oberegger verpflichtet, nicht in Neustift-Unterdorf zu ver­bauen. Er besitzt dort eine Liegenschaft, die er laut geltendem Gesetz vergrößern dürfte. Doch das Denkmalamt legte Widerspruch gegen eine Erweiterung ein.
Mit dem Vertrag darf Oberegger die 600 Kubikmeter an anderer Stelle verbauen – eben in seiner Zone „Vonklausner“. Allerdings hat bereits die Kommission für Natur, Landschaft und Raumentwicklung im September 2016 festgestellt, dass zumindest 400 der 600 Kubikmeter nicht verlegt werden dürfen.
Die Gemeinde reagierte im Oktober 2016. Aber statt die Kubatur zu streichen, schloss sie mit Walter Oberegger eine Zusatzvereinbarung zum Raumordnungsvertrag ab: Anstelle der 29 solle dieser nun 33 Tiefgaragenstellplätze an die Gemeinde abtreten. Damit, so befand die Gemeinde, seien die 400 Kubikmeter abgegolten und verbaubar.
Anwalt Reichhalter befindet dagegen, dass weder die 400 noch die restlichen 200 Kubikmeter verschiebbar gewesen wären. Diese Kubatur hätte „im öffentlichen Interesse gestrichen“ werden müssen.
Drittens stellt sich die Frage, ob Oberegger tatsächlich 7.000 Kubikmeter über der Erde verbauen darf (zum Vergleich: ein durchschnittlich großes Einfamilienhaus ist rund 800 Kubikmeter groß). Hartmann Reichhalter glaubt das nicht: Hier werde „sogar bis zu circa 2.880 Kubikmeter zu viel gebaut“. Dieses Zuviel begründet er unter anderem mit der Kubatur aus Neustift-Unterdorf, die nicht verlegt werden dürfe; mit einer anscheinend falschen Schätzung der Gemeinde, die zugunsten des Baumeisters Oberegger ausfalle; und mit dem Umstand, dass Teile des Kellergeschosses über die Erde reichen.
Der Bürgermeister bleibt gelassen. Andreas Schatzer sagt, es sei eine reine Wertung, ob zu viel Kubatur verbaut wird. Er ist der Meinung, dass dies nicht der Fall sei. Der anfangs vorgesehene Bauindex von 2,50 Kubikmeter pro Quadratmeter sei sogar auf 2,20 abgesenkt worden. Damit werde nun weniger verbaut als ursprünglich möglich.
Auch Obereggers Anwalt Schullian spricht davon, dass der Interpretationsspielraum groß sei. Er sieht seine Mandanten auf der rechtlich sicheren Seite. „Für mehrere Punkte im Rekurs sind die Fristen bereits verstrichen“, sagt er.

Es gibt aber noch einen sehr interessanten Punkt rund um den Raumordnungsvertrag. Der Vertrag wurde am 29. Juli 2013 vom Gemeinderat genehmigt – wenige Tage vor Inkrafttreten einiger Verschärfungen im Raumordnungsgesetz.
Es sieht nun zum Beispiel vor, dass vor Ausweisung neuer Wohnzonen der Bedarf erhoben werden muss. Anwalt Reichhalter bezweifelt, ob der in Neustift da gewesen wäre. Bürgermeister Schatzer interpretiert diesen Passus hingegen so, dass er nur für den geförderten Wohnbau gelte – und nicht wie in diesem Fall für den freien Wohnbau.
Das verschärfte Gesetz sieht auch vor, dass der Bauherr das Grundstück, auf dem er baut, bereits fünf Jahre in seinem Eigentum haben muss. Damit soll Spekulation verhindert werden. Die Obereggers waren beim Abschluss des Raumordnungsvertrags noch nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem sie nun bauen. Sie kauften es erst dreieinhalb Jahre später, am 27. Dezember 2016. Für die 2.670 Quadratmeter große Parzelle zahlten sie 700.000 Euro an den Vorbesitzer Stefan Vonklausner.
Hätten daher nicht doch die neuen Raumordnungsbestimmungen gelten müssen? Auch die Zusatzvereinbarung zum Raumordnungsvertrag wurde erst am 19. Oktober 2016 abgeschlossen. Die Bauanträge, die Ausweisung der Zone und der Durchführungsplan sind noch später genehmigt worden.
Thomas Oberegger sieht die Sache entspannt: „Wir sind überzeugt, dass wir mit der Gemeinde einen hieb- und stichfesten Raumordnungsvertrag abgeschlossen haben.“ Er respektiere aber die Entscheidung des Gerichts, den Bau vorerst zu stoppen. Bis zum Verhandlungstermin am 12. September hofft er, dass mit Hotel-Pacher-Chef Martin Huber eine gütliche Einigung getroffen werden kann: „Man ist vom gleichen Dorf, man kennt sich.“
Und wie sieht es mit dem Schaden für die Baufirma durch den Stopp der Arbeiten aus? „Er hält sich im Rahmen“, sagt Thomas Oberegger. Die Arbeiter seien auf anderen Baustellen eingesetzt worden, die Bauverzögerung falle zwar ins Gewicht, sei aber kein Weltuntergang. Alles hänge davon ab, ob und, wenn ja, um wie viel die Baumasse verringert werden muss.
Derzeit sind bis zu fünf Stockwerke geplant, die Gegenseite drängt auf maximal drei Stockwerke. „Wenn wir auf so viel Kubatur verzichten müssten“, sagt Thomas Oberegger, „wären es für uns schon große Einbußen.“

Gute Geschäfte

Die Obereggers beweisen auch in der Wohnbauerweiterungszone „Dorfwiesen III“ in Vahrn einen guten Riecher.

Die beiden Wohnbauerweiterungszonen „Vonklausner“ in Neustift und „Dorfwiesen III“ in Vahrn sind miteinander verbunden. Bindeglied zwischen beiden sind die Bauunternehmer Walter, Thomas und Klaus Oberegger. Sie bauen da wie dort.
Das hat auch damit zu tun, dass Walter Oberegger über einen ausgesprochen guten Riecher verfügt. In der Zone „Dorfwiesen III“ deckte er sich mit Grundstücken ein, als dort noch nichts geplant war. Die Zone liegt zwischen dem Vahrner Rathaus und dem Kraftwerk neben der Autobahn. Sie ist zwei Hektar groß und wurde im Mai 2010 von der Landesregierung genehmigt. Mittlerweile wird hier eifrig gebaut. Einer der Hauptakteure: Walter Oberegger.
Er kaufte im Mai 2003 das erste Grundstück der damals noch grünen Wiese. Und zwar zum Schnäppchenpreis: Die 3.600 Quadratmeter kosteten ihn schlappe 60.000 Euro.
Im Juni 2008 gründeten Walter Oberegger, seine Söhne Thomas und Klaus Oberegger, sowie Siegfried Brunner die Dorfwiesen KG. Während die Söhne ihre Quote in Geld einzahlten, brachte Walter Oberegger das 2003 gekaufte Grundstück ein. Auch Siegfried Brunner leistete seinen Anteil über zwei insgesamt 8.000 Quadratmeter große Grundstücke, die mit hohen Bankschulden belastet waren. Diese 1,9 Millionen Euro übernahm sodann die neue KG.
Brunner stieg Ende 2012 wieder aus der Firma aus. Er erhielt für seinen Anteil an der Dorfwiesen KG den Nominalwert in Höhe von 4.000 Euro. Dafür war er aber seine Schulden los.
Die Dorfwiesen KG blieb in den Händen von Walter, Klaus und Thomas Oberegger. Sie kaufte im Jahr darauf ein weiteres Grundstück (2.780 Quadratmeter) ein. Die Diözese Bozen-Brixen erhielt dafür 830.000 Euro.
Beinahe zum gleichen Zeitpunkt ersteigerten die Obereggers mehrere Grundstücke von Bruno Gostner und Rosa Gschnell. Kostenpunkt diesmal: 524.000 Euro.
Jetzt hatten die Obereggers die Grundstücke beisammen, die sie brauchten. Im November 2013 ließ die Gemeinde Vahrn die „Miteigentumsgemeinschaft unter den Grundeigentümern der Erweiterungszone C2 ,Dorfwiesen III‘“ bestellen. Größte Grundeigentümer: die Obereggers.
Sie hatten bis dahin 3,3 Millionen Euro in die Gründe investiert. Jetzt begann der Rückfluss der Gelder. Die Gemeinde enteignete ihnen einen Teil der Gründe für die Erschließungsanlagen und den geförderten Wohnbau in der Zone. Die Obereggers erhielten dafür 2,1 Millionen Euro. Daneben verblieb ihnen die Fläche für den freien Wohnbau in der Zone im Wert von 2,2 Millionen Euro. Bereits damit haben die Baumeister eine Million Euro verdient.
Und es kommt einiges dazu. Denn die Baufirma Oberegger bespielt den freien Wohnbau in der Zone selbst, beim Wohnungsverkauf ist noch einmal ein schöner Gewinn möglich. Weiters gingen nicht die gesamten Flächen, die sie für 3,3 Millionen Euro erwarben, in der Wohnbauzone auf. Übrig sind zum Beispiel 2,5 Hektar Wald und 0,5 Hektar Weidefläche, die die Obereggers von den Gostners ersteigert hatten.
Und übrig sind knapp 5.000 Quadratmeter Grund rund um die Zone „Dorfwiesen III“. 1.600 Quadratmeter von dieser übrigen Fläche liegen direkt gegenüber dem Vahrner Vereinshaus Voitsberg. Hier plant die Gemeinde eine Struktur für alte Menschen.
An dieser Stelle besteht die Verbindung zur Zone „Vonklausner“ in Neustift. Denn die Gemeinde übernimmt mit Raumordnungsvertrag diese 1.600 Quadratmeter von den Obereggers. Die lassen sich nicht lumpen und bezahlen anstelle der Gemeinde 150.000 Euro für die Enteignung des Grundstücks des Nachbarn (gut 600 Quadratmeter), das 2013 an die Gemeinde übergeht. In den Bestimmungen zu den Raumordnungsverträgen sind solche Geldzahlungen unter Privaten anstelle der Gemeinde aber nicht vorgesehen.
Trotzdem sind die beiden Grundstücke Teil der Leistung, die die Obereggers an die Gemeinde tätigen. Zudem überlassen sie ihr ein kleines Grundstück (100 Quadratmeter) und 33 Tiefgaragenplätze in der Zone „Vonklausner“.
Dafür dürfen die Obereggers in der Zone „Vonklausner“ in Neustift bauen – und das nicht zu knapp. Mit den 7.000 Kubikmetern ober und 6.000 Kubikmetern unter der Erde sind gut 30 Wohnungen und doppelt so viele Tiefgaragenplätze möglich.

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